Energy management hjælper boligforeninger med at opdage unødigt energiforbrug og følge op på de ændringer, der bliver gennemført. Arbejdet består i at samle målerdata, undersøge afvigelser og justere driften af eksempelvis varmeanlæg, ventilation og fællesbelysning. For bestyrelsen betyder det et bedre grundlag for at prioritere vedligeholdelse og investeringer. For ejendommens driftspersonale betyder det, at fejl kan findes, før de udvikler sig til længere perioder med energispild. Begynd med de installationer, foreningen selv har ansvar for, og udpeg en person, som følger forbruget og sørger for, at mistænkelige ændringer bliver undersøgt.
Hvad indebærer energy management i en boligforening?
I praksis er energistyring en fast arbejdsgang mellem måling og handling. Først registreres forbruget. Derefter vurderes det i forhold til vejret, ejendommens brug og installationernes drift. Til sidst gennemføres en ændring, og resultatet kontrolleres. En oversigt over forbruget giver derfor først værdi, når nogen reagerer på den. Hvis fællesforbruget af el stiger om natten, skal den ansvarlige kunne undersøge, om årsagen er belysning, ventilation, en pumpe eller andet udstyr.
Et godt system skal passe til ejendommens faktiske behov. En boligforening med flere bygninger kan have brug for at sammenligne opgange eller varmecentraler, mens en mindre ejendom kan komme langt med hovedmålerdata og faste driftskontroller. Her kan du læse mere om energy management til styring af energiforbruget. Inden foreningen vælger en løsning, bør den beskrive, hvilke problemer den vil opdage, og hvem der skal bruge oplysningerne i hverdagen.
Skab overblik over målere og installationer
Start med at kortlægge, hvor energien bliver målt, og hvad hver måler dækker. Hovedmåleren for varme kan eksempelvis omfatte både rumopvarmning og varmt brugsvand. Fælles el kan dække trappebelysning, vaskeri, elevatorer, ventilation og pumper. Hvis disse forhold ikke er beskrevet, bliver det vanskeligt at forklare en stigning. Lav en enkel oversigt med målerens placering, målernummer, forsyningsområde og den person, der har adgang til aflæsningerne.
Gennemgå samtidig installationerne sammen med den driftsansvarlige. Notér, hvilke anlæg der kører hele tiden, hvilke der styres efter tidsplaner, og hvilke indstillinger der kan ændres lokalt. Undersøg også, om målerdata kommer automatisk, eller om nogen skal aflæse manuelt. Manglende data bør fremgå tydeligt af oversigten. Ellers kan et hul i registreringen blive forvekslet med en reel besparelse, og bestyrelsen risikerer at træffe beslutninger på et forkert grundlag.
Brug en sammenligning, der tager højde for vejret
En lavere varmeregning dokumenterer ikke nødvendigvis en energibesparelse. Prisen kan have ændret sig, og vinteren kan have været mildere. Følg derfor både energimængden og udgiften, men hold dem adskilt i vurderingen. Ved sammenligning af rumvarme bør forbruget korrigeres for vejrets betydning, eksempelvis med graddage. Varmt brugsvand skal vurderes særskilt, hvis målergrundlaget gør det muligt, fordi forbruget i højere grad afhænger af beboernes brug end af udetemperaturen.
Notér også ændringer i ejendommens anvendelse. Tomme boliger, byggearbejde eller et vaskeri, der midlertidigt er lukket, kan påvirke resultatet. Brug helst en sammenhængende periode før og efter en ændring, og undgå at drage konklusioner ud fra enkelte døgn. Hvis foreningen mangler historiske data, kan den begynde at opbygge et sammenligningsgrundlag nu. Akutte fejl skal dog stadig udbedres med det samme. Man behøver ikke vente på en lang måleserie for at reparere en defekt styring.
Find det forbrug, der fortsætter uden behov
Forbruget om natten og i perioder med begrænset aktivitet kan afsløre anlæg, der kører unødigt. Se efter et vedvarende elforbrug, når fælleslokaler og vaskeri ikke bruges. Sammenhold kurven med installationernes driftstider, og undersøg afvigelser på stedet. En tidsstyring kan være blevet ændret under vedligeholdelse, eller en manuel overstyring kan være glemt. Ret fejlen, registrér ændringen, og kontrollér derefter, om forbrugskurven falder som forventet.
Et konstant forbrug er dog ikke automatisk spild. Ventilation, cirkulation af varmt brugsvand og visse sikkerhedsfunktioner kan have behov for kontinuerlig drift. Sluk derfor ikke installationer alene på baggrund af en graf. Få først afklaret anlæggets funktion og kravene til indeklima, hygiejne og sikkerhed. Den brugbare besparelse ligger i at tilpasse driften til behovet, eksempelvis ved korrekt regulering eller udskiftning af en ineffektiv pumpe, frem for at afbryde en nødvendig funktion.
Få varmeanlægget til at passe til bygningen
Varmeanlæggets indstillinger bør gennemgås, hvis beboerne oplever meget varme radiatorer i mildt vejr eller store temperaturforskelle mellem boligerne. Undersøg varmekurven, som bestemmer fremløbstemperaturen i forhold til udetemperaturen. En for høj indstilling kan give unødige varmetab fra rør og gøre reguleringen mindre hensigtsmæssig. Lad en fagperson justere anlægget, og følg derefter både energiforbruget og tilbagemeldinger fra boligerne. Ændr helst én central indstilling ad gangen, så virkningen kan vurderes.
Ved fjernvarme bør foreningen også følge returtemperaturen og undersøge forsyningens gældende vilkår. En høj returtemperatur kan skyldes mangelfuld afkøling, forkert regulering eller problemer med indreguleringen. Se efter, om enkelte dele af ejendommen får for meget vand gennem anlægget, mens andre får for lidt. Løsningen er ikke nødvendigvis at hæve temperaturen for hele bygningen. Kontrol af ventiler, pumper og hydraulisk balance kan være mere målrettet og samtidig forbedre komforten.
Undersøg varmt brugsvand uden at svække hygiejnen
Varmt brugsvand bruger energi både ved tapning og gennem varmetab fra beholdere og cirkulationsrør. Hvis varmeforbruget fortsat er højt uden for fyringssæsonen, bør disse installationer undersøges. Se efter beskadiget isolering, uisolerede ventiler og rørstrækninger, der afgiver meget varme til kældre eller teknikrum. Få samtidig kontrolleret cirkulationens indregulering. Et anlæg, der er ude af balance, kan give lang ventetid på varmt vand nogle steder og unødigt stort flow andre steder.
Sænk ikke temperaturen eller begræns cirkulationen uden en faglig vurdering. Anlægget skal drives med hensyn til gældende krav og anbefalinger om blandt andet legionella. Hvis beboerne klager over ventetid, bør foreningen undersøge årsagen frem for blot at ændre temperaturen. Brug registreringer af temperaturer, driftsforhold og konkrete tapsteder til at finde problemet. Besparelser bør først søges gennem mindre varmetab, korrekt regulering og udbedring af fejl.
Tilpas ventilation og fællesbelysning til brugen
Ventilationsanlæg kan bruge unødigt meget el, hvis filtre er tilstoppede, indstillingerne er forkerte, eller anlægget arbejder mod lukkede ventiler. Kontrollér vedligeholdelsen og sammenhold driften med anlæggets projekterede funktion. I boliger skal ventilationen sikre et forsvarligt indeklima og håndtere fugt. Driften må derfor ikke reduceres vilkårligt. I fælleslokaler kan behovsstyring være relevant, hvis anlægget og rummets anvendelse tillader det. Kontrollér efter ændringen, at luftkvalitet og fugtforhold fortsat er tilfredsstillende.
For fællesbelysning er en fysisk gennemgang ofte et godt udgangspunkt. Se, om lyset står tændt i tomme rum, om dagslysstyringen fungerer, og om bevægelsesfølere registrerer de rigtige områder. Justér efterløbstiden efter den faktiske brug, men behold tilstrækkelig belysning på adgangsveje. Ved udskiftning bør foreningen vurdere både lyskilder, armaturer og styring. Et lavere elforbrug er ikke en god løsning, hvis beboerne får dårligere orientering eller lyset slukker, mens de opholder sig i rummet.
Lav alarmer, som nogen kan handle på
Automatiske alarmer kan gøre energistyringen mere effektiv, hvis de peger på konkrete problemer. En alarm kan eksempelvis reagere på et usædvanligt højt natforbrug eller en varmekurve, der afviger fra det forventede mønster. Tilpas grænserne til ejendommens normale drift og årstid. For følsomme alarmer skaber mange beskeder, som efterhånden bliver overset. Begynd med få, tydelige alarmer, og justér dem ud fra de hændelser, foreningen faktisk oplever.
Hver alarm bør have en modtager og en aftalt handling. Beskriv, hvem der undersøger målerdata, hvem der besøger installationen, og hvornår en fagperson skal tilkaldes. Aftal også, hvem der tager over ved fravær. Gem en kort registrering af årsag og løsning, så gentagne fejl bliver synlige. Hvis samme pumpe eller styring ofte giver problemer, kan historikken bruges til at vurdere, om reparation stadig er hensigtsmæssig, eller om en udskiftning bør undersøges.
Inddrag beboerne med konkrete anvisninger
Beboernes adfærd kan påvirke forbruget, men informationen skal være relevant og handlingsorienteret. Forklar eksempelvis, hvordan radiatorerne bruges hensigtsmæssigt, og hvorfor udluftning bør ske kortvarigt frem for gennem et vindue, der står på klem længe i fyringssæsonen. Bed beboerne melde dryppende varmtvandshaner, usædvanlig radiatorstøj og problemer med temperaturen. Giv dem én tydelig kontaktvej, så observationerne når frem til den person, der kan undersøge installationerne.
Hvis energy management omfatter oplysninger om de enkelte boligers forbrug, skal foreningen have styr på adgang, formål og behandling af personoplysninger. Individuelle forbrugsdata kan være personoplysninger og bør ikke deles bredt blandt beboerne. Brug samlede oplysninger, når bestyrelsen informerer om ejendommens udvikling, og afklar behovet, før data deles med eksterne parter. Undgå at udpege bestemte husstande som årsag til et højt forbrug. Boligernes placering, størrelse og installationer kan påvirke sammenligningen.
Prioritér indsatser og kontrollér virkningen
Begynd med dokumenterede driftsfejl og enkle forbedringer, før større investeringer besluttes. Defekte følere, forkert tidsstyring og manglende rørisolering kan være mere oplagte at undersøge end en omfattende udskiftning. Ved større projekter bør bestyrelsen få beskrevet forventet energibesparelse, vedligeholdelsesbehov, levetid og konsekvenser for beboerne. Kontrollér samtidig, hvem der kan godkende arbejdet efter foreningens vedtægter og beslutningsregler. Et teknisk godt forslag skal også være økonomisk og organisatorisk gennemførligt.
Efter hver ændring bør den ansvarlige notere dato, indstilling og forventet virkning i en driftslog. Følg derefter forbruget under sammenlignelige forhold, og kontrollér, at komforten ikke er blevet dårligere. Hvis besparelsen udebliver, undersøges målegrundlaget og installationen, før der foretages nye justeringer. Gør gennemgangen til et fast punkt i driften, og lad bestyrelsen følge udviklingen med korte rapporter om afvigelser, udførte handlinger og næste opgave. På den måde får hver måling en konkret vej videre til handling.
